0
Obećala sam da ću napisati upute kako kupiti zemlju u RH i na što sve treba paziti, pa nikako da i ovo prije dođe na red. Ispričat ću vam svoj način i svoj primjer, a nadam se da će vas informirati i inspirirati da i vi dođete do željenog kutka zemlje.
U RH JOŠ UVIJEK IMA ZEMLJE ZA KUPITI
Evo ovo je jedna jako dobra stvar za sve nas. Imala sam prilike razgovarati s nekim građanima Belgije i Irske, koji su mi rekli da je kod njih već nemoguće kupiti zemljište, ljudi doslovno čekaju da netko umre pa da mogu probati kupiti zemljište za sebe. Ili se radi o takvim astronomskim cijenama da si to normalni građanin ne može priuštiti, pa čak niti malecku parcelu za okućnicu uz kuću.
U RH JE KAOS NA ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA
U nekim općinama su zemljišne knjige sređene i usklađene, vlasništvo nad parcelama 1/1, a u drugim totalni kaos, preko 100 vlasnika, većina mrtvih, neusklađene gruntovnica i katastar – 1 gruntovna parcela je 20 katastarskih, totalno neusklađene veličine, neusklađeni vlasnici… ali srećom – radi ovog zemljište nije do kraja rasprodano i to je prilika malima da ipak dođu do zemljišta. Koji su voljni baviti se ovim.
Dakle u RH postoje 2 osnovne knjige koje bi trebale biti usklađene – katastar i gruntovnica. U idealnom slučaju zemljište ima isti broj i na gruntovnici i katastru, istu veličinu, isti naziv, iste vlasnike.
Da, u IDEALNOM slučaju. No, u puno slučajeva to nije tako.
Katastarska općina gdje sam ja kupovala zemljišta, K.O.Krištanovec je pravi kaos, gdje gruntovnica nije riješena i gdje neke parcele glase na grofa Feštetića. Oni su bili vlasnici Međimurja 1791.-1923. – dakle i jedno stoljeće nakon što već nisu vlasnici još su upisani na nekim parcelama u k.o. Krištanovec. A koliko su neusklađene gruntovnica i katastar bolje da i ne pišem – trebala su mi dubinska proučavanja karata i dokumentacije da bi došla do nečeg smislenog što sad treba dalje uskladiti.
No ne pišem ovo da bih vas obeshrabrila. Upravo suprotno. Ako sam ja uspjela kupiti zemljište i ući u posjed u katastarskoj općini s tolikim kaosom – onda možete i vi i vjerojatno nećete biti u takvoj kaotičnoj situaciji kako sam ja bila.
GDJE PRONAĆI ZEMLJIŠTE
Najjednostavnije – zemljišta se mogu pronaći na lokalnim oglasnicima i preko agencija za nekretnine. No, zemljišta ima puno više nego se nalazi u prodaji. Dakle možete krenuti i kupovati ono što se već nudi – tu je većinom i stanje na papirima relativno sređeno – samo onda pitanje je da li ima nečeg što vam odgovara lokacija, a tu je i pitanje cijene – koje mogu biti normalne, i abnormalne. Znam da sam kolegicom gledala neki posjed u blizini Fužina na njuškalu…. Cijena relativno manjeg posjeda – milijunska. To odmah križamo, to si normalni čovjek ne može priuštiti. I to nije realna cijena.
Ja sam to radila sasvim drukčije – prvo sam našla parcelu koja me je zanimala – naravno u blizini mog imanja, onda krenula istraživati tko su vlasnici, našla ih i onda krenula u pregovore da li žele prodati.
KAKO SAZNATI BROJ ČESTICE ZEMLJIŠTA?
Na internetu su vam javne karte svake općine s brojevima svih zemljišta i javni su podaci o vlasnicima zemljišta. Onda po tim brojevima krećete u istraživanje katastra i gruntovnice.
I opet ste u prednosti pred onim gdje sam ja bila pred 12 godina kad sam počela kupovati zemljište – nije bilo baš sve online i na dohvat ruke – danas jeste. Ja sam morala nabavljati karte u katastru i gruntovnici – danas su vam online ama baš sve karte katastarskih općina u RH. Sve što trebate napraviti je otići na link ispod i odabrati vašu katastarsku općinu – i otvorit će vam se satelitska karta s svim česticama:
https://oss.uredjenazemlja.hr/map
A ako još dodatno kliknete na česticu – s lijeve strane možete istražiti i katastarske i zemljknjižne podatke, provjeriti tko su upisane osobe, da li su katastarski i gruntovno čestice usklađene… doslovno imate sve.
Drugi način, kad ste na samoj parceli i želite saznati broj čestice – na mobitelu si u tražilici samo uguglajte “katastar lociraj me“ – opet vam se otvara web stranica „oss uređena zemlja“ i klikom na oznaku za lociranje otvara vam se karta i prikazuje vam našu točnu lokaciju – i broj čestice. Lokacija je približno točna, bježi za 2-3 metra.
I kad imate broj čestice, možete krenuti u istraživanje tko su vlasnici.
KAKO DOĆI DO VLASNIKA, KAKO BITI SIGURAN TKO SU VLASNICI
Ako katastar i gruntovnica nisu potpuno usklađeni, ako ima puno vlasnika, da, ponekad je tu teško znati tko je zapravo pravi vlasnik i koga biste trebali kontaktirati. Dakle u idealnom slučaju – katastar i gruntovnica su usklađeni, na papirima imate točnog vlasnika i njegovu adresu. I što se toče pisanja ugovora i prijenos vlasništva – uvijek su primarni podaci koji pišu na gruntovnici! Ostavinske rasprave i kupoprodajni ugovori provode se prvo na gruntovnici i to je broj koji je vama najbitniji za prijenos vlasništva.
Ja nisam imala tu situaciju. U k.o. Krištanovec stvarni vlasnici, bar većina njih, upisana je bila u katastru pred 40-50 godina – dakle polovično su riješili zemljišne knjige, tj samo u katastru. I veličina zemljišta je u katastru posložena. Ali istovremeno, ljudi nisu sredili gruntovnicu, tu je kaos, 1 gruntovna čestica obuhvaća i do 20 katastarskih, veličine ne štimaju, ponekad na gruntovnici uopće nema tih ljudi koji jesu stvarni vlasnici i upisani u katastru.
Stoga sam ja prvo utvrdila katastarske čestice, pa onda vlasnike s parcela, preko bake i nekoliko starijih ljudi koje poznajem (lokalna poznanstva su jako bitna!) došla do tih vlasnika i onda s njima provjeravala jesu li oni i dalje vlasnici. Jer ponekad vam zemljište bude prodano – a da to ne bude provedeno u zemljišnim knjigama. Štoviše – kako sam prije napisala – jedino se evidentira u gruntovnici, ali ako katastar i gruntovnica nisu usklađeni – u katastru se podaci ne mijenjaju i ostaju pogrešni iako dokumentacija bude provedena na gruntovnici.
Zato kad bih i našla ljude s katastarskih podataka i kad bi utvrdili da su voljni to prodati, onda sam tražila neki dokaz o vlasništvu na gruntovnim papirima – bilo da su ljudi negdje upisani u gruntovnu česticu, bilo ostavinska rasprava, prijašnji ugovor o kupoprodaji i sl. Negdje mora pisati. I na samom ugovoru sam vrlo detaljno definirala o kojoj se katastarskoj i gruntovnoj čestici radi. A to možete tražiti da vam geodet napravi identifikaciju čestice (povezanost gruntove i katastarske čestice) da biste mogli napraviti ispravan ugovor, no naravno, to se plaća (nije tak strašno i ok je solucija ako se sami ne snalazite u papirima).
Većinu zemljišta koje sam ja kupila su neusklađene (gruntovno i katastarski). Zašto? Jer za sređivanje i usklađivanje treba pokrenuti postupak preko geodeta, pa onda na to ide gruntovna komisija koji se čeka i preko godinu dana – i to je postupak koji košta (to nije ona prije spomenuta identifikacija). Meni se radi veličine svih tih parcelica koje sam kupovala nije isplatilo čekati da to vlasnici naprave – jer oni to ne bi napravili, jer košta više od samog zemljišta – zato ću ja pokrenuti jedan postupak za sva zemljišta skupa dok kupim sve parcele koje su me zanimale i tako će biti najpovoljnije za sve. Zato sam vlasnicima platila nešto manju cijenu od tržišne – jer je tu uračunato da onda ja sređujem i plaćam te papire, a trebao ih je zapravo napraviti prvotni vlasnik.
Ako kupujete veću parcelu i vrijednije zemljište, nije loša ideja i prilikom kupovine dogovoriti da izađe geodet i da označi međe i da on provjeri usklađenost čestica – tako da ste onda sigurni u to što kupujete. A na izmjeru zovite i susjede, tako da se odmah svi usuglasite oko međa i da svima to bude u redu – tako da neće onda biti naknadnih nesuglasica i svađa. A da, i to košta. Meni se to za svaku parcelu nije isplatilo – jer su dosta njih sitne i jedna pored druge, vidjele su se međe kako su ljudi i posvjedočili – i onda sam na kraju zvala geodeta da zakolči samo vanjske mjere dok sam sve okrupnila – ionako je sve između na kraju moje. Tako da sve ovisi o situaciji.
KAKO ODREDITI CIJENU?
Postoji jedna dobra izreka: Kupcu će uvijek cijena zemljišta biti prevelika, a prodavatelju premala.
Uvijek se možete raspitati po koliko se prodaju zemljišta u vašoj blizini, probajte naći neke prodavatelje, kupce, ili pak stanje na oglasnicima i u agencijama. I na kraju naravno, ako vi kontaktirate vlasnika i ako zemljište nije bilo na prodaju – trebate pregovarati oko cijene, probati naći neku fer cijenu i nešto na što oboje pristajete. Nećete se uvijek dogovoriti. Sad sve ovisi o tome koliko ste vi spremni platiti i do koje visine ćete ići, i koliko je prodavatelj realan u cijeni koju traži. Ja sam doživjela svašta, većinom smo se našli na nekoj realnoj tržišnoj cijeni koja ja u tom kraju, ali ponekad sam bila i malo „ucijenjena“ – ne nešto sam pristala, a na neke cijene jednostavno nisam jer sam ih prema drugim cijenama i stanju na tržištu smatrala nerealnim.
Ponekad ljudi i ne žele prodati – no ako vam je strateški bitna ta parcela kao što su meni bile – naći ćete rješenja. Ja sam našla u vidu razmjene. Dakle neke parcele vlasnik nije htio prodati jer mu treba zemlja, ali je pristao da mu kupim zemlju na drugoj poziciji, pa da ih onda razmijenimo.
Treba znati razlikovati 1 m2 i i čhv (1 čhv=3,6 m2). Negdje su cijene u kvadratima, negdje u klaftrima (čhv-ima), a isto tako dobro pogledajte i jedinicu mjere na gruntovnim papirima.
KAKO PROCEDURA IDE DALJE?
Kada utvrdite vlasnika, brojeve parcela i pripremite ugovor (postoji špranca na na internetu, bilo je za kupiti i tiskanicu u knjižarama, ili vam ga napravi odvjetnik ili javni bilježnik), idete k javnom bilježniku na ovjeru potpisa. Dogovorite tko plaća taj trošak, većinom to plaća kupac. Nakon ovjere, javni bilježnik ugovor automatski šalje na Poreznu upravu koja će vam poslati izračun poreza na promet nekretnina koji morate platiti. On iznosi 3 posto tržišne vrijednosti nekretnine, a obračun dobivate doma poštom.
Zadnjih par godina imate i opciju da vam javni bilježnik odmah kod potpisa napravi i zahtjev za gruntovnicu za prijenos vlasništva, ako naravno imate riješeni gruntovni dio i tako naveden na ugovoru. Moja je preporuka da to odmah tako i napravite, jeftinije je i brže dati javnom bilježniku da on to riješi. Inače ako radite sami, trebate platiti taksu (podaci su na stranicama suda), ispunjavate zahtjev i imate samo određeni rok za predaju kad je taksa manja, nakon godinu dana je puno viša. Dakle riješite to odmah ako je moguće, a papire ćete lijepo onda dobiti doma poštom. I sve je riješeno.
Ili dakle skupljate papirologiju (ovjerene ugovore i sve dokaze o vlasništvu) i onda naknadno s geodetom pokrećete gruntovnu komisiju, kao što ću ja napraviti naknadno s geodetom. No ugovor sam s svima riješila kod javnog bilježnika i platila porez na kupovinu, naknadno ide samo gruntovni postupak ako taj dio s papirima nije ok, a želite odmah stupiti u posjed nekretnine. Ili čekate da prodavatelj sve to riješi, pa onda naknadno potpisujete ugovor. Sve ovisi o dogovoru.
A BILO JE SVEGA NA PUTU DO VLASNIŠTVA
Zadnjih 12 godina kako polako kupujem parcele i pokušavam okrupniti svoj posjed… Dakle počela sam s svojih 1500 m2 – a danas imam nešto preko 6 hektara – to je 60 000 m2. I imam preko 50 katastarskih čestica. A da vam pričam što sam sve doživjela…. joj… bilo je svega, trebalo je prvo piti s vlasnicima, s nekima sam se prvo svađala da smo urlali jedni na druge i poklapali telefon, da bi se poslije družili i razmjenjivali biljke, neke sam čekala i tražila preko 2 godine u inozemstvu – da bi oni na kraju našli mene, neke čekam već 10 godina da se predomisle ….
Uglavnom, za ovo u najgorem slučaju, kako je to kod mene, trebate jako puno volje, puno proučavanja, puno energije, živaca…. I ne odustati.
A možda ćete biti te sreće da nađete samo 1 česticu odgovarajuće veličine, s jednim vlasnikom, i bez brige potpisati 1 ugovor i sve riješiti….
Sretno!
